中国物流与推销团结会、中国物流学会公布数据表现，我国现在各种物流园区数共754家。但依照国度的行政区划，天下地级以上都会287个，县级市和县2100个，市辖区852个，算计3239个。各地当局都在夸耀[kuā yào]地计划建立乃至不是一个而是多少个物流园区，把物流财产作为拉动都会经济开展的主导财产和新的经济增加点。据不完全统计，现在我国由各级当局主导的各种产业园区已达上万个。因而守旧估量，我国各种物流园区的数目也该当在数千家!

 

 

　　随着房地产调控政策的继续影响，地产商也开端参与物流园区项目，物流园区的开辟形式日渐多元化，包罗当局主导、大型物流企业自用和物流地产开辟等，我以为，物流园区必需重点思索以下7个方面的题目：

 

 

　　一、深入掌握微观经济情况、项目地财产布局和市场客户需求

 

 

　　微观掌握应有三个要点。(1)微观经济情况剖析。一样平常来说，微观经济情况剖析要从天下、省市、当地三个层面，联合总体经济、物流行业两个主线睁开剖析。(2)外地都会财产布局剖析。要理解外地都会主导财产的组成，以及支持主导财产的重点企业散布。二要理解外地物流财产开展状况，包罗开展近况，将来计划，相干优惠政策等。(3)市场需求剖析。外地物流需求是产地物流、销地物流照旧直达物流?次要企业是谁，次要产品是什么?

 

 

　　二、实际的举行实地市调，剖析项目竞争敌手

 

 

　　观察微观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的形态，寻求可供选择的差别化战略。物流园区项目标实地调研，应从三个方面睁开：周边次要财产(产业)园区、周边物流园区及其入驻企业、潜伏客户需求。

 

 

　　三、项目地的区位交通状况是项目战略定位的客观底子

 

 

　　应赐与区位和交通以最够的器重。(1)区位上风。详细剖析项目地点地都会自己的天然状况。微观上，理解项目地点地都会在地域经济、地区交通中的位置和作用。是中心关键?照旧帮助附属?微观上，要详细理解项目地周边四邻状况。(2)交通上风。依据项目开端定位和项目周边的实践状况举行剖析。好比，公路是国道、省道照旧别的路途?口岸，是集装箱，散杂货照旧特种船埠?

 

 

　　四、确定项目标战略定位和计划设计

 

 

　　物流园区项目标战略定位是项目乐成要害。而现在许多物流园区项目没有到达料想结果，次要是无视后期的战略定位，后果便是后天不敷，无法满意客户需求。掌握物流园区项目标战略定位，次要因此下三个方面：根本的战略定位、次要功效确定以及分区的空间结构、详细的计划设计。

 

 

　　五、应在开工前确定项目标开辟和红利形式

 

 

　　传统物流园区便是依托园区租金支出，而古代物流园区要成为第四方物流办事平台，必要向入驻企业提供增值办事。(1)地皮计划。物流园区用地一样平常属物流用地，因本身配套办事必要(国度划定物流用地对比产业用地)，可依据实践状况请求局部贸易用地。地皮代价与外地当局详细洽商，协议确定，也要走招拍挂流程，配套局部坚持在20-30%为宜。(2)开辟准绳。物流园区占地大，周期长，招商、培养也需肯定工夫。因而，发起物流园区项目标开辟准绳为：一致计划，分期开辟;转动开展，分块办理。(3)谋划形式。物流园区的详细谋划形式有三种：所有持有出租、所有贩卖、租售联合。一样平常来看，租售联合是最佳选择。(4)项目前期运营的支出布局。除了衡宇租金外，另有商业整合支出、信息办事支出以及别的支出。

 

 

　　六、园区前期运营是项目成败要害

 

 

　　做好物流园区的前期运营，应做好“1+1”，即建立一个别系——园区大众办事系统，搭建一个平台——物流信息办事平台。园区大众办事系统，可包罗5个方面：专业性物业办理办事、一体化行政办事、企业办理办事、商业整合办事和物流金融办事。物流信息办事平台包罗两个方面：内部的大众信息办事和园区外部的商业办理信息体系。

 

 

　　七、夺取取得当局搀扶政策

 

 

　　物流财产参加国度十大财产复兴计划，物流园区作为重点工程，可失掉各级当局的政策支持和资金搀扶：(1)国度财产政策导向和资金支持。物流园区项目在外地当局(发改委)操持立项手续后，要夺取列为省重点工程项目。由此向国度有关部分请求搀扶政策。(2)外地当局详细有关政策。地皮代价在挂牌前签署协议确定;项目开辟建立历程中，郊区两级行政奇迹免费减免;无论建立期和谋划期，园区项目交纳的税收，地方(郊区两级)留成局部至多可以做到“免二年再减半征收三年”。分外要提示的是，入驻企业要享用异样的税收优惠政策。这点对将来招商、吸引入驻企业来说很紧张!

 

 

　　颠末少量实证研讨，我信赖，将来，第四方物流运营平台是物流园区的开展趋向。